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  不動産流動化の概要

不動産流動化の目的
個別案件により異なりますが、一般的な不動産流動化の目的は以下の通りです。

病院建替等、大規模な設備投資を行う場合、間接金融(銀行からの借入)に加えて、直接金融(市場からの資金調達方法)も有効な資金調達手段としてあげられます。不動産流動化は不動産の有効活用による直接金融のひとつの手段です。
保有する不動産を流動化することによって調達した資金で借入金を返済し、負債の圧縮を図ることにより、ROE(自己資本利益率)やROA(総資産利益率)の財務指標の改善につながる可能性がございます。
借入金を弁済することで、元本返済並びに利息支払いがなくなります。また、賃貸借契約に基づいて支払う賃料は税務上の損金扱いとなるため、賃料水準によっては税務上のメリットを得られる可能性があります。
借入金を返済し、不動産の賃貸借契約に基づく賃料支払いとなるため、代表者等経営陣が連帯保証人になる必要が無くなるというメリットがあります。

ファンドの概念図

投融資プロセス


財務諸表に与える影響(1)

貸借対照表への影響
※負債圧縮による財務指標改善効果が期待されます。

不動産流動化によって調達した資金で借入金の弁済に充当すると想定した場合(不動産流動化等に要する費用、保証金等については考慮に入れておりませんので留意ください。)。

※下記の図はあくまで簡略化したイメージ図です。


財務諸表に与える影響(2)

損益計算書への影響
※賃料の増加と支払費用の減少、法人税支払の増減等を分析して効果を見る必要があります。

不動産流動化によって調達した資金で借入金の弁済に充当すると想定した場合(不動産流動化等に要する費用、保証金等については考慮に入れておりませんので留意ください。)。


財務諸表に与える影響(3)

キャッシュフロー計算書への影響
※賃料の増加と支払費用の減少、法人税支払の増減等を分析して効果を見る必要があります。

不動産流動化によって調達した資金で借入金の弁済に充当すると想定した場合(不動産流動化等に要する費用、保証金等については考慮に入れておりませんので留意ください。)。


銀行借入と不動産賃借との比較

30億円の借入で施設を建設する場合とSPCから賃借する場合の比較 (実行初年度)

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1 「メザニン(Mezzanine)」とは英語で「中二階」の意味。
2 シニアデットと普通株式の中間に位置するプロダクトの総称であり、 劣後ローンや優先株式が一般的。
・劣後ローン:返済順位や清算時の配当順位等でシニアローンに劣後する債権。
(資本性借入金:金融検査マニュアル上「資本」と見なされる劣後ローン)
・優先株式:配当支払や残余財産の分配等で普通株に優先する株式
(医療法人の場合は優先株式は活用不可)
3 エクイティとデットの双方の特色を活かした、 柔軟且つ多様な商品設計が可能なテーラーメイド型ファイナンス。

1 弾力的な利払・償還スケジュールでの資金調達
2 議決権希薄化無しでの資本増強
3 株主還元のための資本構成再構築(リキャピタライゼーション)
3 LBO/MBOに係る資金調達の補完
3 成長資金の提供等

  • 文字通り、デットとエクイティの中間的な商品性 
  • 柔軟に商品設計が可能

EXITのイメージ

  • 期中CFによる返済が進み、有利子負債が軽くなった段階で、 シニアローンによってリファイナンスされることを想定
  • リファイナンスが実現されるためには、期中における事業CFの安定性、 純資産の積み上がりの見通し等が重要

病院向け劣後ローンは、財務CFの軽減を軸に多様な提供方法が考えられる。


1 (実質的な)過小資本や有利子負債水準の大きさを理由として取引金融機関が長期資金を供給できず借り換えが繁忙
2 メザニンファイナンスによる資本増強とともに、 CFに合わせた適正な返済ピッチのシンジケートローンを組成

1 取引金融機関における信用力評価改善(過小資本(または実態債務超過)の解消、 あるいは債務償還年数の短縮)
2 借り換えの安定化、返済ピッチの適正化(長期化)

1 対象法人は、不採算事業のリストラによって損益状況を改善する計画にあるが、 かかる計画にて計上される損失によって 毀損した資本を補完すべくメザニンを調達
2 過去に締結したある契約による費用負担が今後の損益圧迫要因となっているものの、本業は堅調に推移していることから 当該契約を解約し、特損計上にて毀損し資本を補完すべくメザニンを調達

1 対象法人においてリストラ等を実施することによって損益状況を改善
2 取引金融機関における信用力評価改善(過小資本(または実態債務超過)の解消)

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再生投資の目的

1 債務者区分において、正常先に該当しないヘルスケア事業者に対しては、再建を実現するため、整理回収機構(RCC)のスキームを活用した私的整理・法的整理を交え、事業再生に必要となる投資を行います。また、投資後の早期正常化を図り、EXITファイナンスとして、各金融機関へのリファイナンスを実現します。
2 要注意先の債権においては、デット部分をシニア/メザニンローンに組み替えることで収益・財務体質を改善し、自主再生に向けた投資を目指します。
3 要管理先の債権においては、自主再生が困難なケースが多いため、金利減免、リスケジュール、デット・デット・スワップといった金融支援を交えながら、一定債権相当額にて正常化する再生投資を目指していきます。
3 破綻懸念先の債権においては、ヘルスケア事業者・金融機関の損失を最小に抑える再生投資を目指します。そのため、事業実現性を検証したうえで再生が可能か判断し、その手法の選択(デット・デット・スワップ、債権放棄、民事再生等)を明確にします。


再生投資プロセス

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  ※本資料は情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的としたものではありません。  



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